刘晓光：城市综合体也需产业升级

伴随着国内商业地产的蓬勃发展，产品的功能升级与市场细分趋势日益明显。这对于城市综合体领域而言也不例外。

2010年，首创推出奥特莱斯芭蕾雨品牌，并启动了大规模的扩张计划。芭蕾雨被业界视为细分化城市综合体模式。

中国房地产报

目前，越来越多的开发商把目光投向商业地产，首创也抛出了总投资百亿元的扩张计划，那么你如何看待商业地产的发展前景？

刘晓光

从房地产行业的政策导向上看，今年两会期间，房产税、保障房成为了两大热点话题，相关职能部门也表示，将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国，并计划在“十二五”期间，新建保障性住房3600万套。

无论是房产税还是代表民生的保障房政策，很大程度上都是针对住宅市场而言，而商业地产又是一个相对比较安全的资金避险渠道。在这种情况下，资金的投向可能就会从住宅开发转向商业地产领域。

从需求上看，过去10年，虽然投资、消费和出口是中国GDP高速增长的三驾马车，但坦率来讲，对出口的依赖程度会更高。但是，现在的情况发生了巨大变化。首先，2010年中国GDP已经超过日本，跃居世界第二，世界人口第一与GDP第二这两个数字联系在一起，就已经将中国内需的前景描绘得很诱人了。

中国消费市场的巨大潜力，大量国际的、国内的游资、热钱、品牌挤破头都要进入这个市场，那么，它们进来的最好途径是什么？开店，增加投资，增加自有资产，加快扩张步伐，这些实际上都是商业地产的需求所在。

中国房地产报

随着更多的资金进入商业地产领域，市场细分也在加速，您在商业地产发展方向和发展模式上有何看法。

刘晓光

商业地产的发展方向同样离不开政策导向。“十二五”时期，我国要积极稳妥推进城镇化，城镇化率将从47.5%提高到51.5%。所谓的城镇化就意味着大量的农村人口向城镇转移，但这些人到底到哪里去会更科学，更可持续，是原本的城市中心，还是新城、新区？

答案恐怕是后者。第一，城市中心区已经拆不动了，第二，即使拆得动，但城市中心区拆迁成本太高；第三，再盖大型的商业和住宅，交通、能源、公用事业、配套等等已经超过了城市中心区的负荷，同时高铁、高速路的建设，汽车的普及化，不通过再建设新区新城是不能实现这个目标的。从某种程度上来说，城市化的到来意味着新城市的产生。

所以我认为，商业地产的一个重要发展方向就是城市新中心，把居住与产业序列配置到大城市周边的新区新城里，重新建设一个城市新中心，从而发挥城市发动机、城市引擎的功能，未来中国的城市化必然走上这样的道路。

这也对传统商业地产模式提出挑战，我们需要新的复合商业地产集群，包括奥特莱斯芭蕾雨，也包括一些在城际区域建设的大型城市综合体。不能再是简单商业加地产的传统商业地产，而是把地产与产业、现代服务业、国际化的产业和地方的特色资源产业结合起来的一种创新的商业模式，依靠城市的发展规划，整合住宅、商业、上下游相关的资源产业。

中国房地产报

如果说未来中国城市化和商业地产的一个重要发展方向是城市新中心的建设，那你认为目前城市综合体的兴起是否印证了这种趋势？

刘晓光

同中国最核心一线城市相比，我更看好二三线城市或者说中小城市，实际上现在大城市的上升空间已经相对有限了，而中小城市的上升反而非常稳定，基础商业需求也在增加。我认为中国最有商业潜力的区域是中部二三线城市，它们的发展势头更稳定，商业基数低，市场空间大。无论是我们现在在做的奥特莱斯还是城市综合体、旅游地产、养老地产，未来的一个重要发展方向就是二三线城市市场。

中国房地产报

外界看来，首创从去年开始力推的奥特莱斯芭蕾雨模式，是对城市综合体这一趋势的市场细分。对此你怎么看？

刘晓光

跟城市综合体相比，奥特莱斯芭蕾雨同样是零售、酒店、住宅等不同业态相互带动的复合商业业态模式，不过目前国内现有的城市综合体都比较集中在城市核心区，做成了高密度的形态，而芭蕾雨模式则更适合城市的远郊区位，有更多空间来做低密度和超大体量复合业态，可以理解成一种城市综合产业集群。

现在城市综合体发展迅速，这说明更多的城市在城市化发展过程中，需要打造新的城市中心，需要有核心引擎有现代服务业的复合商业地产集群。

中国房地产报

伴随着商业地产的迅速扩张，很多国内的商业地产开发商会遇到一些招商难的问题，在与零售商的对接上存在诸多障碍。你认为应该如何处理与品牌商的关系？

刘晓光

在我看来，一个商业企业成功的必备条件包括几个要件，具竞争力的商品、拥有忠诚度较高的消费者、具国际高质素的经营管理团队和稳定的品牌渠道。

国内现在一些新建的所谓高端商业项目后期之所以做不下去，很重要的原因就是国际品牌的资源不行，中国人认可的品牌往往拿不到，拿到的一些国际品牌有的在国内没有品牌基础。像我们为了找到好的品牌渠道最终选择了跟一家奥特莱斯投资运营商英国Freeport、法国SCCIM共同合作，透过它们保障国际品牌资源。

说到底，中国的高端商业也好奥特莱斯也好，还没有形成足够的规模，一旦形成规模才有足够的资本与国际品牌商谈合作。

(本文来源：中国房地产报)